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从“中央商务区”迈向“中央创新区”:深圳这一次又走在了谁的前面?

发布时间:2020-10-12


今年7月,深圳市发布《迈向“中央创新区”——福田区都市型、分布式、智能化课题研究报告》。根据报告,福田的城区定位将从“中央商务区”转变为“中央创新区”。致力建设都市型、分布式、智能化科创区,成为城市转型发展示范样板,也是该区本年度改革创新的一项重要举措。



众所周知,作为深圳市中心城区,福田拥有全国含金量最高之一的中央商务区——福田CBD,以及国家级科技创新平台——深港科技创新合作区。为顺应国际创新资源“再中心化”,该区一直在积极探索城市治理的新趋势。研究报告显示,福田区所探索的科创区将同时具备要素组合、运行效率、综合成本三大突出优势。通俗而言,就是把科创区建在人口高密度、金融资本高度集聚、商业功能完善、生活配套成熟、地理位置优越的大都市中心城区。换言之,创新创业者、高科技企业、研发机构等,不再仅仅集中于统一规划的园区之中,而是可以灵活选择办公场所,分散嵌入在大小不一、功能多元、各具特色的专业楼宇、老旧建筑、工业厂房、特色街区之中,并通过智能化平台,自主匹配相应的公共服务、租金优惠与专项扶持政策等。



注释:国际创新资源“再中心化”——近几年“逃离硅谷,奔向纽约”在新一代硅谷人中逐渐流行。纽约,这个快速成长的高科技枢纽,在短短十年间超越波士顿,成为能与硅谷匹敌的美国第二大科创高地。但是和硅谷的郊区科技园不同,纽约的科创产业在中心城区聚集——以中城南区的熨斗区、切尔西地区、SOHO区和联合广场为起点,逐渐向曼哈顿下城和布鲁克林蔓延,这个无边界的科技产业聚集区被称为 “硅巷”。至2018年,“硅巷”风投交易量已超过4亿美元,聚集超过500家科创企业,科技产业占纽约城市生产总值的比重在十年间增长25%,为政府提供56亿美元的年税收。下图为纽约初创公司集聚地图。



可以说,此次福田城区的定位转变,是深圳这座在中国科创氛围最浓密、民营经济最活跃的城市的又一场具有颠覆性意义和重要引领作用的先行实践,社区型“硅楼”“硅街”“硅园”将融入福田的城市肌理。而笔者认为,这一大胆先行实践是否能在未来几年的实施路径上获得实效,则很大程度上取决于地价昂贵的CBD区域是否能为广大创新创业者和研发机构持续提供可负担的空间成本。也就是福田区所探索的“综合成本”优势能否实现


全球创新城区典范——肯德尔广场的案例研究中,我们曾经描述过:“2010年,随着肯德尔广场成为世界知名的生命科学创新中心,高涨的租金和紧缺的空间让大量初创企业和小微企业不得不向周边迁移。在此背景下,2013年,剑桥市政府颁布了《肯德尔中心广场规划研究》(Kendall Square Central Square Planning Study),提出要保留和增加初创企业的生存空间,鼓励孵化器、联合办公空间、生产服务业态的发展,确保区域内新增办公空间至少有5%用于开展与创新创业相关的活动。同时,还规定了区域内住宅建筑面积中的18%为保障性住宅,8%为创新LOFT,通过商品房、保障房、LOFT等多种形式的住宅混合,满足包括居民、创业者、学生等的各类人群需求


下图:肯德尔广场鸟瞰、充满活力的创新氛围



下图:《肯德尔中心广场规划研究》中对各类功能空间的导则指标



如今回顾肯德尔广场40多年的发展历程和持续旺盛的创新生命力,很大程度上,不得不归因于这份规划研究的及时出台和落地实施,充分显示出地方政府对创新生态环境的及时、必要和细致保护


行文至此,让我们把目光收回到以“建成具有全球影响力的科创中心”为“十四五”重中之重和2035年城市发展目标的上海。根据CAIC(中国资管信息咨询服务平台)的数据监测,今年上半年,上海办公租赁空置存量为全国最高,达到312.2万平方米,是深圳的近两倍。而据仲量联行公布的数据,以陆家嘴为核心的浦东中央商务区(CBD)写字楼空置率为12.2%,以静安寺和徐家汇为主体的浦西中央商务区(CBD)写字楼空置率为9.3%。由此可见,在传统CBD区域内有相当一部分办公空间未能得到有效利用



与此同时,今年4月份,市政府发布《上海市促进在线新经济发展行动方案(2020—2022年)》,明确集聚“100+”创新型企业,打造“100+”品牌产品等行动目标,到2022年末,将上海打造成具有国际影响力、国内领先的在线新经济发展高地



那么,如果我们从深圳福田区所探索的“中央创新区将同时具备要素组合、运行效率、综合成本三大突出优势”的角度来对标,则上海的传统CBD区域必然因其便利的交通条件和完善的配套设施(要素组合优势、运行效率优势)受到创新型企业的青睐,却又同时因其高昂的空间租赁成本(综合成本劣势)而使得相当一部分创新型企业望而生畏。一位在上海生物医药领域的资深企业家的一番话耐人寻味:“这里的租金成本越来越高,物业方只收房租就可以过得很好了,那就很难再做好产业了。”


由此,我们不禁要思考,在以全球科创中心建设为目标的上海,如何顺应国际创新资源“再中心化”的趋势,在培育“创新土壤”方面也跨出“创新的一步”?探索在高密度以服务业为主体的城市中心,让科创产业成为区域转型突破的新动力,破解高成本挤压的“空心化”宿命,以有效的方法来获得最大化的中心城区空间资源利用,从而真正达到支持创新企业成长和促进创新经济发展的目的,打造尖端科技创新策源地。


会不会,这一次,深圳又走在了前面?


本文作者:严含(上海产业转型发展研究院副院长)


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