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2020年上海空间载体总量增量缓慢增长,企业“择巢选址”意愿普遍“降温”

发布时间:2021-01-08


去年社会经济活动受到新冠疫情的巨大冲击,作为以服务经济为主的上海,绝大多数企业面临的首要任务是如何渡过“严寒”、活下来。因此,选择新的办公地点、扩大经营空间的需求显著降低,由此导致各类办公楼宇、产业园的“退租率”、“缩租率”和“空置率”普遍上升。

反映企业动态“择巢选址”状况的“上海企业空间流向指数”,是上海产业转型发展研究院与产业及楼宇租赁行业大数据企业办办网合作,从2016年起,通过海量的企业择“巢”平台交易信息,5000余处采样点,超过1.45亿平方米各类产业园、楼宇(非生产制造类)载体的数据积累,按照市场供给总量、市场供给增量、企业需求增量、区域成本空间、区域活跃度、区域关注度、区域服务机构数等七个方面,以及相应的同比、环比共21个指标,并根据合适的权重计算形成,已连续4年发布。它通过市场供应和企业需求的总量及增量、区域社会关注度、活跃度以及载体租金和中介人数的变化等,从企业“择巢”角度反映区域经济的景气度和营商环境情况。帮助社会各方面了解企业(非生产制造类)“择巢”的热度、偏好和选择性怎样?最关注哪些区域?不同区域载体的市场供应总量和企业需求量是否协调?区域对外营销力度和服务如何等等?这对于各级政府投资促进部门、产业园区、楼宇经营者在实际工作中,面对日益激烈的市场竞争,如何切实优化营商环境,提升专业化招商水平,提高服务企业的技能,形成更加符合不同产业发展和吸引人才的配套功能,都具有较好的参考价值。


2020年上海企业空间流向指数有以下几个特点:

一、市场供应总量仍在缓慢增长

从市场供应总量看:2018年同比增长4.58%,2019年同比增长5.61%,2020年同比增长4.28%,总体上呈平稳增长走势。从各区供应总量看,列前6位的分别是浦东、闵行、静安、徐汇、黄浦和普陀,占市场供应总量的64.48%。同比增长前6名的分别为:奉贤15.31%、闵行12.60%、青浦11.31%、宝山6.78%、浦东6.12%和嘉定3.68%。


二、市场供应增量同比增长趋缓

从市场供应的增量看:2018年同比增长13.37%,2019年同比增长4.54%,2020年降低到同比增长2.05%,呈逐年下降趋势。从各区供应增量看,位居前6名的分别为浦东、徐汇、闵行、静安、长宁、和普陀,占整个市场新供应量的72.14%。从各区供应增量的增减看,同比上升的有14个区,其中前6名分别为浦东、松江、徐汇、普陀、闵行和静安;同比下降的两个区为奉贤和金山。


三、企业选址需求普遍降温

从2018年第三季度开始,这种势头开始显现,虽然当季仍同比增长8.56%,但环比已呈下降3.26%;2019年与2018年则同比下降2.89%,其中2019年第四季度,环比下降更是达到8.15%。进入2020年,企业选址需求下降趋势更加明显,与2019年同比,全年下降9.29%。从各区企业选址需求的增减量看,下降的有14个区,上升的有2个区;同比降幅前6名的分别为:崇明22.07%、虹口12.15%、杨浦12.07%、徐汇11.70%、黄浦11.42%、嘉定10.31%;同时,在14个区下降的情况下,青浦同比增长1.25%,松江为1.11%;表明这两个区在抓长三角一体化发展机遇方面颇得先机,大虹桥和G60在集聚企业上有较强的吸引力,使企业对这两个区域的选址需求不降反升。从区域分布看,浦东、闵行、徐汇、静安、长宁和普陀是企业需求量位居前6位的地区,合计占市场的71.69%。


四、空间租金价格持续下滑

2019年与2018年相比,已同比下降1.23%,16个区中有14个下跌,2个微升或持平;其中超过平均降幅的有8个区;2020年跌势继续扩大,与2019年相比,下降1.76%,16个区全部为下跌。其中低于全市平均降幅的有10个区,跌幅位居前6名的为:青浦5.37%、金山3.88%、崇明3.33%、宝山3.19%、嘉定3.06%、松江2.60%。


五、区域关注度在低位徘徊

所谓区域关注度,是指企业在“择巢选址”时,对不同区域的选择顺序和偏好程度,也就是这些区域对企业的不同吸引力。由于去年的疫情和经济情况不好,许多企业都以“活下去”为生存准则,大多无暇顾及扩大经营和选址之类的事。从区域关注度相关数据看,2019年16个区中,有9个同比上升,7个下降,其中增幅居前的为金山、青浦、松江、奉贤、黄浦和宝山;从2020年同比看,整体下降7.13%,16个区均呈下降趋势。其中相对区域关注度高的区为浦东、黄浦、徐汇、静安、长宁和闵行;关注度降幅位居前6位的分别为崇明40.06%、金山31.32%、青浦15.68%、松江13.10%、宝山13.06%、奉贤13.02%。2020年区域关注度普遍不高也从一个侧面反映出:虽然地区发展需要不断创造能够让企业和市场关注的“热点”,但在宏观经济形势不好的背景下,这种“热点”效应就会大大减弱。

六、区域主动招商活跃度不足

区域活跃度主要反映一个区域内政府、空间载体方和中介主动与有“择巢选址”需求的企业互动及服务情况。该指标2019年同比上升4.02%,而且16个区均呈现上升态势,表明各区在主动招商、服务企业和政府与相关方面联动都做得比较好。相比之下,2020年这一指标同比下降5.56%,而且16个区全部呈下降态势,活跃度相对居前6位的区为徐汇、浦东、闵行、长宁、静安和黄浦;活跃度下降幅度居前6位的区为金山、崇明、奉贤、嘉定、虹口和静安。这些数据也表明,去年抗击疫情以及其它工作牵扯了政府相关部门、园区和载体方大量精力,使得在主动招商引资方面投入不足。

 

综上所述,由于去年的特殊性,企业在“选址择巢”上受到了前所未有的冲击。因此,在产业园区、楼宇中的“退租”、“缩租”、“空置”现象一度十分严重。从下半年起,随着全面复工复产的推进,特别是“六稳”、“六保”以及一系列抓经济发展的政策出台,企业“选址择巢”的部分数据开始有复苏迹象。尤其是进入第四季度,各项经济指标逐渐向好。当下,在新发展格局下,上海新一轮发展的蓝图即将铺展,随着“中心辐射、两翼齐飞、新城发力和南北转型”以及“五型经济”的发展,企业对物理空间的需求也会不断增长,预计2021年企业“选址择巢”将会出现一个新的格局。


本文作者:上海产业转型发展研究院首席研究员

撰稿:夏雨

编辑:詹晓东

审核:夏雨


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